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20+个开封项目在卖洋房,能否满足你的购房需求?

2019-08-09 来源:开封向上 点击 评论

    Part 1

    开封的洋房市场主要分布在以下几个大区域:汴西湖,集英街,自贸核心区,中意湖,复兴大道。从项目分布数量来看:

    复兴大道:2个在售项目,康桥九溪郡和碧桂园保利城;

    自贸核心区:1个在售项目,东润银基望京;

    中意湖组团:2个在售(待售)项目,融创宸园,绿城紫薇公馆;

    集英街:7个在售(待售)项目,其中包含多层洋房和多层。主要有:中南樾府,帝湖世家,龙成锦绣花园,西湖官邸,新惠华府,蓝光雍锦汇,西城华府;

    汴西湖:7个在售(待售)项目,其中包含西湖印象,郑开橄榄城,禹洲嘉誉府(叠墅),富力湾,海马公馆(一期&二期),绿城桃李春风,晖达新世界等。

    除此之外,还包括:拉菲国际,首座时代等项目。

    对于下半年来说,新盘(多层洋房及多层)主要包含:涧溪美景(销售期预计在2020年),壹本雅园(南区开高附近),北大紫镜府(价格依然是主要卖点)。

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    1-1-1:中意湖组团

    对于中意湖区域来说,这是洋房产品在开封号称“以品质为主导”的区域。

    区域内两大房企特征的是:具备“品质房企”的基因。一个是和绿城合作过后分道扬镳的融创,一个是绿城体系内轻资产合作的绿城。

    如果你热衷与在中意湖组团购买洋房产品,那么有两个节点:一个是当下,一个是年底。

    这个区域的洋房产品(之一)正在经历“价格的滑铁卢”,目前的境遇是:首开挫败(首开低于6套),1.1万/㎡特价房入市,营销团队屡次更迭,开发商品牌在省城郑州被持续维权。除此之外,该项目开发商在“价格战”上从不手软。

    当然,这样的价格,对于购房者来说,还是可以买的。

    即使是对于开封的洋房市场来说,价格依然是大多数人置业的关键因素。且相比起来,毛坯房在工程质量等大的方面上被维权的概率不高,更多的是绿化园林景观简配(该种树的铺个大草坪),星级入户大堂方面对于星级的理解度不一致等等。但这些“显性”因素,在交付多年以后,大多都会习惯。

    但有一个前提是:多年以后,房价再涨。

    如果你在意品质,作为这两个项目的“准业主”,你的人际圈和天眼查都可以告诉你答案。如果你只是假装在意“品质”,瞅准时机,该买就买。

    所谓“时机”就是“特价房”。特价房分两种,一种是真特价,一种是反正就卖不动,索性就持续特价。对于这个区域的项目来说,大多数购房者的购买心理和契机可能是:

    你看,房价降了吧,我判断的没错,我还可以再等等。哎呦,房价又涨了,上个月不还特价了。通常这个时候,就是那些犹豫客户购买的时间点。

    从均价2800元/㎡,降到2500元/㎡,可能在观望。但涨到3100元/㎡的时候,观望的人就出手了。我说的是多年前的锦绣皇城。

    跌涨交错,低调发声,可能是中意湖项目下半年的主流选择。

    即使强大如分销,碰见洋房大户型产品依然没撤,依然带不起节奏(销量)。毕竟,这个城市,有钱人终究还是少数,少数的有钱人不太认可这个区域。

    至少,我认识的一部分相对有钱的人,大多还是难过汴西湖。

 

    1-1-2:复兴大道组团

    如果不是康桥,复兴大道的洋房产品,最多成为刚改客群的选择。

    但康桥九溪郡的出现,留住了一部分城市中心区+古城区+东区+北区的“改善型”客群。利好消息是:私访院3号地块≈康桥九溪郡2期,可以说是板上钉钉。且2期不会再是纯粹多层的规划,同时也将真正进入“康桥时间”。

    目前,康桥九溪郡已售部分的均价为:8700-9800元/㎡。

    尽管项目自开盘以来涨幅不大,但能上涨已经是开封当下楼市的小概率事件了。且,随着工程进度进入交付期,未来康桥九溪郡一期产品仍有上涨的可能性。这个节点大概会在:

    其一,工程全面封顶,园林景观相继呈现,进入卖现房的阶段;其二,康桥九溪郡2期启动,康桥品牌全面落地。

    换一种说法是:对于本土开发商来说,在土地储备达不到预期时,在合作项目无法分配到足够利润时,那么对于它来说,目前在售的项目,其价格体系必然会高出市场。

    至于下半年复兴大道的高层产品,让子弹飞一会,枪声才会响起来。

    沉住气,没有什么不可能。

    2018年上半年的时候,有人打赌说:复兴大道房价不可能跌到7000元/㎡以下。

    2019年,他渐渐的低调了。

    即使在开封买了多套房的人,也有可能“判断失误”。

 

    1-1-3:汴西湖组团

    在我的理解中,汴西湖组团是开封楼市的晴雨表。

    同样,在洋房产品上体现的更为明晰。

    1-1-3-1:价格体系

    汴西湖最早的以洋房产品为主的项目-海马公馆,我粗略的统计了下,洋房产品大概有483套。目前,销售期至少已经历了至少4年。按去化率90%计算,在过去的4年,月均销售10套,其销售均价亦是从7500元/㎡提升到14000元/㎡。

    如果回顾该项目,2016年,均价8500元/㎡。到了10月份,涨到11000元/㎡,销售进入第一个瓶颈期,当时的情况是,每次推一个单元,基本可以保证售罄。临界点是2017年年初,售价提升到13000-14000元/㎡,去化率急剧下降。

    也可以说,该项目把开封市场的洋房产品房价带入到了13000+元/平米的时代,随后它隔壁的项目-绿城桃李春风,用了一年(2018年)的时间,完成了洋房房价13000+元/平米房价的筑底。

    2018年,该项目的销售签约数据为360套左右。

    那么,这个数据还要从以下几个角度来理解:

    其一、17年蓄客的数据,计入到18年的销售数据中,抛开这部分房源,18年月均销售18套;

    其二、18年上半年,借助首开利好,销售数据处于高位。在18年下半年,受“北大未名府-中南樾府-康桥九溪郡-中南林樾-郑开橄榄城”5个项目的价格冲击,销量大幅减速,但依然保持了价格的逐步微涨。

    在购房者的认知中,汴西湖+品质洋房,其价格可以达到1.3-1.5万元/㎡。那么对于开发商的影响是:汴西湖+洋房,低于以上项目2000元/㎡的价格,并再送个车位,应该是市场可以接受的。

    但,很显然,结果出乎意料。

 

    在2018年下半年到年底的推盘逻辑中,洋房产品(高低配项目)已经渐渐的销声匿迹。市场层面的反馈是:销量难以维持。于是,索性,更专注的卖高层产品。

    在18年年底,洋房产品的几次开盘都低于10000元/㎡,洋房产品的团购价在10200元/平米+购买车位。到了2019年上半年,百强系的市场提振,助推了洋房市场的“金三月”,压抑了将近小半年的洋房市场,迎来了首次爆发。

    而,客户更多是前期观望的客群。

    随后,到了2019年的7月初,开封市场的洋房产品再次进行特价销售。多个项目推出了特价产品,价格基本上维持在1.1万元/㎡。同样,这部分客户还是之前的老客群。

    客户增量有限,多数项目的去化靠特价房,已然是当下洋房产品不争的事实。

    即使是在最为火热的汴西湖组团来说,依然如此。

    在量价面前,市场如持续“不见好转”,开发商大概率会选择妥协。因为,在2019年7月,洋房产品进入1.1万/㎡特价是主流。同时,前期开盘项目的洋房,亦大幅特价也是1.1万/㎡。禹洲嘉誉府的叠墅产品,已签约的房源价格为1.2-1.3万/㎡。

 

    1-1-3-2:洋房产品的稀缺性

    至少对于19年下半年来说,地价依然会保持高位。

    在此之上,洋房产品会变得愈加稀缺。尤其是:在高低配项目中,如果高层产品较多,洋房产品为辅助产品,这样的项目在开封当下的市场表现是:卖不动,价格也难达到预期。

    从这个角度来说,对于高周转的百强开发商,对于洋房产品的开发会更加的谨慎。目前市场的洋房项目格局,亦不会有太大的调整。未来依然有可能是:本土开发商(或前期进入开封市场)在洋房市场扮演重要的角色。此外,还包括“过江龙+地头蛇”的房企搭帮。

 

    1-1-4:

    回到汴西湖组团,目前在售的洋房产品。

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    先说富力,之所以把其列为X因素,主要是考虑到开封市场当下实际发生的情况。

    其一是洋房产品多以毛坯销售,精装产品相对较少。其二是已有的精装洋房产品,精装标准难达预期。注:如果考虑到当年销售的房价,前期购买的房源依然有很强的性价比。

    对于富力来说,其在开封市场会如何表现,目前对于购房者来说还是未知数。当然,从已展示的样板间,和业内流传的“售楼部开放之前,因为样板间装修不满意,砸掉重做”,还是值得期待的。当然,对于富力来说,目前更为忧虑的是精装高层产品。


    Part 2:从项目区域,生活配套,产品价格等3个角度,分析开封在售洋房项目(部分)。

    2-1:首座时代

    首座时代的卖点相对明晰:一是卖星光天地的配套成熟,二是卖户型面积区间+价格。

具体的说:

    其一,目前开封的商业,万达,开元,星光,万博四大商业购物中心,可以说各自守着一个区域。在万达,万博,开元相继利用品牌(如海底捞,巴奴,星巴克)等吸引客流的同时,星光并没有特别大的品牌调整。这也说明了:区域范围内人口入住基数足够,消费客群足够,一定程度上也是区域繁荣,生活配套成熟的象征。

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    其二,目前,首座时代在售的洋房产品户型为85-144㎡,价格区间为:标准层1万/㎡左右,1楼赠送面积仅有院子,无地下,价格在1.2万/㎡左右。其户型面积和价格,在洋房体系都属于刚需和刚改客群较为青睐的。

 

    2-2:帝湖世家

    帝湖世家的卖点,基本上可以归纳为:学区房,近西湖,集英街,生活配套成熟。

    具体的说:

    其一,集英街的高层产品,是开封市场年轻的刚改刚需客群较为集中区域。随着其父母年龄的逐年增大,其现有居住的产品到了更新迭代的节点。但:在老城区“老破小”二手房交易量价层面都不乐观的前提下,该部分客群尽管有改善居住的需求,但现实压力较大。在集英街洋房产品达到1.1-1.3万/㎡的情况下,这部分客群的来源或许是:现有居住在开元华庭,蓝湾国际,碧水蓝城,未来湖滨花园等项目的高层产品持有者,首先是其二手房交易价格,可以达到8500-9500元/㎡,换房的门槛较低。其次,帝湖世家现有的销售政策依然有特价房捡漏和赠送车位使用权(根据房源具体确定)。再次,帝湖世家项目现有的物业,与集英街项目的众多小区的物业处于同一梯队。最后,二胎政策放开以后,原有居住的高层在使用功能层面上略显紧张,无法承接二胎+父母的需求。

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    其二,从集英街产品构成层面来看,洋房产品依然是较为稀缺的产品。对于当下的房地产和开封市场来说,汴西湖区域在呈现“购房回流”的趋势,区域内二手房交易会更加活跃。对于现有居住在集英街高层产品的购房者来说,实现第一轮资产增长的是全国性房价大涨的趋势,在第二轮资产保卫战中,也许要思考一个问题:高层产品的日趋老化,高层二手房交易价值增高(在汴西湖回暖的当下)。

    其三,实景可见的配套成熟。集英中小学,3公里范围内成熟的社区商业体系,西湖东岸的园林景观,开元万达双广场等。

 

    2-3:西湖印象

    西湖印象的所有卖点都可以用西湖归纳,除此之外还包括绿城物业。

具体来说,湖居景观+物业好,是洋房改善客群的第一需求。在洋房市场直面竞争中,与众多竞品的对比,个人观点如下:

    其一,对比橄榄城来说,首先橄榄城千亩大盘的规划是优势,其次是橄榄城在近两年来洋房价格体系极为的不稳定。除了在营销节点推出的特价房以外,时不时传出的团购消息(后被售楼部辟谣)等,都会直接影响对区域洋房市场的信心。而在这个区域,目前也仅有橄榄城和西湖印象的洋房房源在售。不仅仅是洋房,高层也是同样的趋势。

    其二,对比绿城桃李春风和海马公馆来说,更多的是容积率方面的劣势。从目前的开封市场,绿城有一定的影响力,但远远达不到“秒杀”竞品的局面。那么,这也在价格体系上也就形成了:绿城的洋房价格体系是1.3-1.5万/㎡,如西湖印象等项目的洋房,把价格体系稳定在1.3-1.4万/㎡左右,同时赠送车位使用权等(根据项目具体销售政策确定),凸显洋房的性价比,打动购房者。

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    其三,对于西湖印象来说,其在配套层面远超过绿城海马所在的龙首区域。对于区域规划来说,一个评判点是:谁做规划,谁助力规划的实现。汴西湖作为市政规划,已然推动多年,并且呈现汴西湖龙腹区域,近年来更多的是发力汴西湖龙尾区域。一定程度上,可以说:在龙首区域,近年来基本不见官方声音。一定程度上,龙首区域的规划,更多的是依靠房地产建设和房地产商建设商业配套。对于购房者来说,一个最容易的判别点是:你等了万达-乐享茂-国金广场多少年,可能还要在龙首区域等待商业配套多少年。建成是一方面,运营是另一方面。没有足量的消费客群支撑,其结果可以参照:七盛角。

    其四,对于西湖印象来说,高低配的容积率,户型大和总价高都是短期内项目难以突破的症结。但,临近年底交付期,项目短期内的重心集中在高层产品上。同时,影响西湖印象的还在于:汴西湖下半年土拍情况。

 

    2-4:东润银基望京

    影响东润望京的因素主要在于:自贸核心区的建设速度。

    在自贸核心区,东润银基望京属于低密纯粹的品质洋房。从区域配套上来看,主要包含商业,商务,景观公园,自贸区相关配套建设。除了自贸大厦以外,近日又公布了自贸创新中心项目。

    项目名称:开封市自贸·创新中心项目

    项目建设地:中国(河南)自由贸易试验区开封片区-郑开大道以南,十三大街以西

    建设规模及内容:拟建设总建筑面积65000㎡,其中地上建筑面积52000㎡,地下面积13000㎡。项目建成后包含:办公场所、仓库(用于存放抽样检查物品)、公寓、健康中心、培训中心、生活配套设施等。

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    对于购房者来说,心知肚明的是:房地产和区域的发展是密不可分的。而对于开封市民来说,持续向西,是既定的政策,也是融入郑州城市群都市圈的无二选择。

    尤其是近期,持续性的房住不炒,锁死了短期炒房的空间,对于长线投资房地产的客群,目前亦开始在城市群的概念下选择房地产投资。对于开封新区来说,已有的人口红利云集汴西湖,而未来则在自贸核心区附近。

    首先来说,区域内预留了大量的商业商务用地。其次,区域内已有写字楼20+栋,在中意湖C-01地块拟定成为党校之后,开封国际文化交流中心亦落地这一区域(郑开大道以北、七大街、六大街之间)。这些配套基础,都会成为自贸区发展及招商引资产业落地的优先级。最后,则是以绿地等百强房企再次回归自贸核心区,区域内目前呈现的“空白格”将会陆续弥补。在这种情况下,望京的区域优势将会被逐步认知。

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    也可以说,有了自贸大厦这块金字招牌,未来区域内的公共配套建设不必有过多的担心。举个例子来说,它可以类比:市民中心。这是西区框架拉伸的标志性建筑。

    对望京项目来说,其品质已然得到购房者的认可,而对于区域,尽管开封发展的相对较慢,但它一直在向西发展。在过去的十年从未改变,在未来的十年,或许也不会改变。

    而东润银基望京,本来就是一个小众的项目。

 

    2-5:龙成锦绣花园

    成熟区域的现房,最难得。这是龙成锦绣花园的优势。

    在龙成锦绣花园周边,也是开封多层洋房二手房交易最活跃的版块。主要包括集英花园,荣勋花园,龙成香榭丽花园,开元金池名郡。

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    尤其是在晋安桥修通以后,晋安路已成为西区的重要交通主干道之一。

    这一区域,依然是改善型购房者关注的重点。对于他们而言,由于工作多在晋安路区域,故对于区域的认同感较强。作为开封中高端客群目前最为集中的区域,这个区域有它独特的购房理念:兼顾私密,不高调,成熟的区域,近工作单位的距离,具备居住改善的产品,价格具备性价比。

 

    Part 3:

    3-1:相对易售的洋房价格体系

    从近两年的洋房市场来看,其价格体系处于相对稳定的状态。

    在开封市场处于价格调整震荡期的这两年,洋房之所以价格体系稳定,是因为:买洋房的客群有限,且对产品较为挑剔。这种挑剔主要在于:区域不认同,品质不认同,价格不认同。而对于开发商来说,对于洋房产品的销售也从不寄予厚望,所以在价格层面底气较硬。

    于是,整个市场大多稳定在:购房者想买1.1万/㎡(西区)的洋房,而大多数的开发商都在1.3万/㎡。这种焦灼的局面,天秤会向何方倾斜,主要看:

    其一,开封市场的洋房存量。

    其二,开发商对于资金链的需求。从目前在售的项目来看,汴西湖区域的多个项目,尽管面临尾盘去化期,但同时也面临着:部分项目短期内已无新地块启动,对于资金需求层面相对较少。除此之外,还有部分项目面临着:一期剩余产品有限,项目后期建设更多依赖后期的产品销售,拿地阶段需求的资金链已经平稳过度。且在后期产品销售过程中,一期在售产品也将逐步进入现房状态,和在售期房有一定的价格差,亦会有购房者购买。

即:在考虑现金流的情况下,学会捡漏。

    对于市场上项目辨别点在于:以目前的市场环境,符合大户型+洋房房价超过1.4万/㎡的新项目,在年底仍有特价的机会。

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